世邦机械设备厂房，世邦机械设备厂房图片

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写字楼空置率超过40%意味着什么？

去年我和一个朋友在长沙各自经营公司，一个6000一个9000，这一年的房租加水电物业费就要二十来万。今年他一个合伙，找个偏一点的地铁口租了个4000的。不管业务做的怎么样，对比去年已经多赚了十几万了。

我个人从招聘角度感受如下：

在深圳租的起贵的写字楼的一定是附加值很高的产业，比如很多私募、投行、P2P和拿到了风投的互联网IT企业。当然，老牌大牛企业腾讯，平安这种自有物业的，我们不讨论。

之前我们同事讲过一个规律，说一家金融公司无论到底有钱没钱，业务是啥；公司一定要选择一个漂亮的楼里，装修的高大上。基本上我们所有的金融客户都是这样的，因为这样别人才觉得你们公司有实力，钱给你了不会打水漂。前几年都集中在会展中心那边，这几年往南山搬了不少。

所以，金融公司肯定是租用甲级写字楼的强大力量。但是，现在股市不怎么样，P2P频繁暴雷，整个金融行业都不是处于一个扩张期，甚至是衰退期。所以，金融行业的租赁肯定是减少的。

第二种，拿到投资的互联网企业。在2014年左右，基本谁家都能拿到，都要快速扩张。但是现在市场却是非常谨慎的。慢慢烧完了钱，有一批互联网公司也做不下去了，比如我们一个当时做网上挂号的深圳公司，现在还欠我们十几万服务费。

所以，这些需求也没有了。

另外，就是关外厂房的改造。改造厂房价格底，员工关外生活成本低，大家自然就去了这种办公地。现在很多电商，设计公司都换成了这种办公。

而关内甲级写字楼供应还在增加，动辄300一平米的价格，让利润不高的企业难以承受，而目前也没有新的行业兴起。

最近几年，在整体经济发展形势不太乐观，经济下行压力增大的情况下，写字楼空置率现在已经成为了大家讨论的热点。特别是从去年开始，随着P2P等金融行业受到严重冲击，深圳的甲级写字楼空置率迅速上升，这让大家对写字楼的空置率更加关注。

目前出现写字楼空置率上升的并不是深圳一个城市，实际上全国大部分城市的写字楼空置率都是非常高的。比如下图是2018年我国一些主要城市写字楼空置率的排名情况：

从全国各地的写字楼空置率来看，除了北京、广州、香港、台北的写字楼空置率比较低之外，绝大多数城市的空置率都达到10%以上，甚至连上海，深圳这些一线城市的写字楼空置率都超过了15%。一些二线城市的写字楼空置率甚至达到30%以上，部分城市比如南宁，长沙，贵阳这些城市的空置率甚至接近50%。

按理来说写字楼是一个城市经济发达一种直接表现，一个城市到底发不发达，直接从他的CBD就可以看出一番。但是最近几年全国各地都在大力兴建写字楼，而且一栋比一栋高，甚至一些不具备实力的城市也在大力兴建各种写字楼，所以我国的写字楼市场发展到今天已经不能真实的反映一个城市的经济发展情况，这里面的问题是比较复杂的，至于我国大部分城市写字楼空置率长期居高不下，至少说明了几个问题：

第一、很多城市的经济对房地产有很大的依赖性。

最近几年各大城市都热衷建立各种高楼大厦，即便在写字楼空置率非常高的情况下，仍然在不断的建新的楼，但是当地的经济远远消化不了这些新增的写字楼，所以最终导致楼越建越多，空置率越积越高。

而各大城市之所以这么热衷的建立写字楼，这里面只有一个很大的原因是大力兴建写字楼可以直接带动当地经济的发展，特别是带动GDP的增长。目前很多城市的房地产投资占GDP的比重是非常大的，比如下图是2018年我国一些主要城市房地产投资占GDP比重的排名情况。

从这个数据统计结果来看，很多城市房地产投资占GDP的比重都达到10%以上，甚至有部分城市达到30%以上。正因为经济对房地产开发有严重的依赖性，所以很多地方为了保持经济的增速只能不断的加大对房地产的投资，这是见效最快最直接的刺激经济手段。

笔者认为：写字楼空置率超过40说明了几个问题：

一是房地产过剩，我国房地产行业的过剩是从住宅，到商业地产，到写字楼，再到特色小镇，是整个房地产的全面过剩，过去20年是全民进入房地产行业，各行各业都在搞房地产，有条件的在盖房子，没有条件的也在盖房子，在这样的背景下房地产行业必然会出现全面过剩。写字楼的表现更加突出些，写字楼只能办公用，炒房者投资写字楼也要把房子租出去，现在房子租不出去了，只能空置。

二是说明我国的经济下行压力大，现在各行各业赚钱难，生意不好做，许多中小企业，许多公司没有生意做只好关门，城市里对于写字楼办公的需求呈现出下降的趋势，而房子是越盖越多，写字楼台的办公需求是在下降的，需求与供给之间是供大于求，未来的写字楼的过剩就会越来越严重。

三是社会发展低欲望的趋势出现，当人们面对高房价和创业难的时候，创业难到时根本无法成功时，无论你怎么努力都找不到出路时，大部分人开始灰心了，一部分人开始了低欲望的生活，不再奋斗不再努力了，于是社会就开始出现低欲望的趋势，一旦社会形成低欲望的趋势，整个衰退趋势就会形成。如果社会的低欲望趋势形成后，整个社会经济就是一潭死水。

所以，笔者认为，当写字楼的空置率超过了40%时，经济问题就已经较为严重了，各种严格的经济限制就应该适当的的放宽，要帮助更多的创业者获得成功，不能让社会向低欲望和啃老本的趋势发展。

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